Když nájemce v bytě zůstává

S klienty jsme nedávno našli byt ke koupi, ve kterém už bydlel nájemce. Protože šlo o investici, byla to vlastně výhoda. Odpadla starost s hledáním nového nájemníka. Navíc stávající nájemce působil spolehlivě a bez problémů.

Domluvili jsme se s prodávajícím i nájemcem na jednoduchém řešení: stávající nájemní smlouva skončí ke dni předání bytu a ve stejný den se podepíše nová s mírně vyšším nájmem, který odpovídá aktuální situaci na trhu.

Důležité je říct jednu věc: nájemce s tím souhlasit nemusí.

Mohl by trvat na tom, že původní smlouva včetně výše nájemného zůstane v platnosti až do svého konce. A nový majitel s tím v tu chvíli nemůže nic udělat. Proto je vždy klíčová dohoda všech stran.

V tomto případě se domluva podařila. Prodávající vrátila nájemci kauci a ten ji rovnou převedl novým majitelům. Podepsal se předávací protokol včetně stavů měřidel kvůli vyúčtování služeb. Jediné, co nebylo potřeba řešit, byl převod elektřiny; ta už byla vedena na nájemce.

Když nájemce odejde ještě před prodejem

Teď řeším podobnou situaci, ale z druhé strany: zastupuji prodávající.

Nájemní smlouva končí v červnu, samotný převod bytu pravděpodobně proběhne už v květnu. Kupující plánují byt pro svého syna.

Nájemce se rozhodl nečekat. I když platil nájem výrazně pod tržní cenou, našel si nový byt a odstěhuje se ještě před prodejem. Pro kupující ideální scénář.

Kdyby se tak nestalo, nájem by změnou vlastníka neskončil. Nový majitel by nemohl jednostranně změnit podmínky nájemní smlouvy. Bylo by možné podepsat novou smlouvu, ale pouze za stejných podmínek, i když jen do konce původní doby, tedy do června.

Podle zákona se nová nájemní smlouva vůbec podepisovat nemusí. Z praxe bych to ale doporučila, zejména kvůli přehlednějšímu vypořádání kauce, vyúčtování služeb a dalším praktickým záležitostem.

Co si před koupí bytu s nájemcem zkontrolovat?

Především:

  • do kdy je nájem sjednán,

  • jak vysoké je nájemné,

  • jaké další podmínky nájemní smlouva obsahuje.

Samotná změna vlastníka neznamená, že můžete podmínky nájmu jednoduše změnit.

Pokud vám stávající podmínky nevyhovují, je proto nejlepší ještě před koupí zjistit, zda je nájemce ochoten se na změně dohodnout. Pokud ne, počítejte s tím, že do konce platnosti původní smlouvy budou platit již sjednané podmínky.