Úschova kupní ceny při koupi bytu v Praze

druhy úschov, rizika a zda se dá koupit byt bez úschovy

Proč při koupi bytu v Praze potřebujete úschovu kupní ceny

Když prodávající a kupující podepíší kupní smlouvu, přichází zásadní krok: zaplatit kupní cenu bezpečně a tak, aby byly chráněny obě strany. Bez úschovy ale vzniká několik zásadních rizik.

Rizika, když kupující zaplatí přímo prodávajícímu

Kdyby kupující poslal peníze rovnou na účet prodávajícího, nemá jistotu, že prodávající smlouvu na katastr opravdu podá. A co když katastr převod z nějakého důvodu zamítne? Ano, i to se může stát. A pokud prodávající mezitím peníze utratí, je problém na světě.

Rizika, když první podá smlouvu prodávající

Kdyby naopak prodávající podal kupní smlouvu na katastr jako první, nemá jistotu on: kupující může přestat komunikovat nebo kupní cenu neuhradit.

Dříve se smlouvy i peníze předávaly najednou, někdy doslova v kufříku. Dnes je standardem úschova, která chrání jak kupujícího, tak prodávajícího.

Jak úschova chrání obě strany

Kupující ví, že prodávající obdrží peníze až po převodu vlastnictví na jeho jméno.
Prodávající ví, že peníze jsou připravené a bezpečně uložené a má jistotu, že je obdrží.

Jaké typy úschov existují

V praxi se používají tři druhy úschovy kupní ceny: advokátní, bankovní a notářská.

1. Advokátní úschova (nejběžnější varianta)

Advokátní úschova je v Česku nejčastější: je nejlevnější, rychlá a pohodlná. Většinou ji nabízí ten samý advokát, který připravuje kupní smlouvu.

Nevýhodou je, že v minulosti došlo k několika případům zpronevěry. A i když je advokát pojištěný, pojištění se na zpronevěru nevztahuje.

Od roku 2026 mají začít platit pravidla, která mají bezpečnost klientských peněz zvýšit. I tak doporučuji advokáty pečlivě vybírat.

Ideální je větší advokátní kancelář, která má dobré jméno a kde riziko zpronevěry prakticky nehrozí. Já osobně používám úschovu v ARROWS.

2. Bankovní úschova (bezpečná, ale méně flexibilní)

Bankovní úschova je velmi bezpečná, ale bývá:

pomalejší,
dražší,
administrativně náročnější.

Samozřejmně i v tomto případě můžou nastat komplikace: možná si pamatujete na případ Sberbank. Klienti naštěstí své peníze obdrželi, ale nebylo to hned.

I tak je bankovní úschova dobrým řešením, pokud se strany nedohodnou na advokátovi. Doporučuji volit velké a stabilní banky, například Českou spořitelnu.

3. Notářská úschova (nejdražší)

Notářská úschova je nejdražší variantou a vyžaduje dvě osobní návštěvy notáře.

A pozor, ani zde není garance proti zpronevěře stoprocentní. I s notářskou úschovou v Česku bylo pár problémů, jen se o tom nemluvilo tolik jako o advokátech.

Tuto úschovu často preferují cizinci, protože z jejich země je to běžný postup. Úsporu získáte tehdy, když vám notář připraví i kupní smlouvu.

Stejně jako advokáta je nutné notáře vybírat pečlivě, na základě recenzí nebo osobních doporučení.

A proč nepatří peníze do realitní kanceláře

Úschova kupní ceny v realitní kanceláři je nejrizikovější variantou. Ať už vám slibuje kdokoli a cokoli, této možnosti se doporučuji vyhnout.

Úschova má být vždy u banky, notáře nebo advokáta.

Jakou úschovu vybrat v praxi, záleží na konkrétní situaci, domluvě stran a také na tom, zda chcete spíše rychlost, pohodlí nebo maximální bezpečí.