Rezervační poplatek při koupi bytu

Rezervační poplatek při koupi bytu: proč ho neposílat rovnou prodávajícímu a jak se chránit

V poslední době se stále častěji setkávám s případy, kdy prodávající, hlavně ti, kteří prodávají byt bez realitní kanceláře, chtějí, aby kupující poslali rezervační poplatek přímo na jejich účet.

Na první pohled to může vypadat logicky. Ve skutečnosti je s tím spojené určité riziko: můžete o své peníze přijít. V Praze mluvíme o částce přes 100 000 korun.

Co je rezervační poplatek a k čemu slouží

Rezervační poplatek je částka, kterou kupující skládá, aby si zajistil, že byt nebude po určitou dobu nabízen jiným zájemcům.

Obvykle činí 3–5 % z kupní ceny a obvykle po podpisu kupní smlouvy se započítává do celkové kupní ceny.

Rezervační poplatek je tedy projevem vážného zájmu o koupi. Prodávající získává jistotu, že kupující to s nákupem myslí vážně, a kupující má jistotu, že byt zatím nikdo jiný nekoupí. Ta jistota ale platí jen tehdy, pokud jsou peníze složeny bezpečným způsobem.

Proč je nebezpečné posílat peníze přímo prodávajícímu

Pokud kupující pošle rezervační poplatek přímo prodávajícímu, ztrácí nad penězi jakoukoli kontrolu.
A pokud k podpisu kupní smlouvy z nějakého důvodu nedojde, je velmi pravděpodobné, že o tyto peníze přijde.

Může se například stát, že:

• kupující zjistí fyzickou nebo právní vadu nemovitosti, o které mu prodávající nezmínil,
• prodávající s kupujícím se nedomluví na znění kupní smlouvy,
• prodávající si prodej rozmyslí,
• banka neschválí hypotéku kupujícímu,
• prodávající onemocní nebo zemře.

V takových situacích může být získání peněz zpět velmi složité, i když je v rezervační smlouvě napsáno, že se poplatek vrací.

Posuzuje to totiž samotný prodávající. A pokud nesouhlasí, zbývá už jen soudní cesta: zdlouhavá, nejistá a často drahá.

Kromě toho existují případy, kdy „prodávající“ inkasuje zálohy od více zájemců najednou a následně zmizí. Tyto podvody se sice netýkají většiny transakcí, ale riziko tu je a rozhodně se nevyplácí ho podceňovat.

Bezpečnější způsoby úhrady rezervačního poplatku

Existují bezpečnější varianty, které chrání obě strany.

1. Depozitní účet realitní kanceláře

Při spolupráci s realitní kanceláří se peníze ukládají na depozitní účet, oddělený od provozních financí. Vždy si ověřte, že jde o renomovanou kancelář nebo důvěryhodného realitního makléře, který má dobré reference a působí na trhu delší dobu.

2. Notářská nebo advokátní úschova

Peníze jsou složeny u notáře nebo advokáta, který je uvolní až po splnění všech podmínek dohody. Tato varianta je vhodná i při přímém prodeji mezi prodávajícím a kupujícím bez realitní kanceláře.

3. Bankovní úschova

Používá se spíše u celé kupní ceny, ale princip je podobný: banka drží peníze, dokud nejsou splněny podmínky převodu nemovitosti.

Shrnutí: jak se vyhnout riziku ztráty peněz

• Neposílejte rezervační poplatek přímo prodávajícímu, ztrácíte tím kontrolu nad penězi.
• Požadujte bezpečnou úschovu: přes realitní kancelář, advokáta nebo notáře.
• Trvejte na kvalitní rezervační smlouvě, která jasně určuje, kdy a komu se peníze vracejí, a zároveň obsahuje i základní podmínky budoucí kupní smlouvy, například způsob úschovy kupní ceny, rozdělení nákladů na právní služby, termín předání nemovitosti atd).
• Prověřte, s kým jednáte. Spolehlivý realitní makléř vás před zbytečnými riziky ochraní.