Prodej bytu s nájemcem

Prodej bytu s nájemcem: co je důležité vědět

Prodej bytu, ve kterém bydlí nájemce, je možný, ale prodej nemůže být důvodem k výpovědi nájemní smlouvy. Nájemce má právo v bytě zůstat až do konce smlouvy, nový majitel ho musí respektovat.

Nájemní smlouva brzy končí

Pokud nájemní smlouva skončí během následujících tří měsíců, je situace jednoduchá. Stačí nájemci oznámit, že se smlouva nebude prodlužovat, a jakmile se odstěhuje, můžete s prodejem začít. To je ideální řešení.

Nájemní smlouva končí později

Pokud nájemní smlouva končí například za půl roku, je potřeba situaci s nájemcem probrat a domluvit další postup. Může nastat několik situací:

Nájemce se chce odstěhovat
Vaše rozhodnutí jen urychlí to jeho. Příklad z praxe: při prodeji bytu v Praze 3 – Žižkov jsme se s nájemkyní domluvili, kdy se odstěhuje. Během prohlídek sice ještě bydlela v bytě, ale vždy se snažila uklidit. K momentu předání bytu se odstěhovala a nový majitel mohl rovnou začít rekonstrukci.

Nájemce chce zůstat
Prodej může být někdy blokován:

  • nevhodným načasováním prohlídek (např. pouze po 20. hodině nebo pouze dopoledne),
  • neupraveným bytem (špinavé nádobí v dřezu, zápach jídla, zapnutá televize, nepořádek apod.).

Nájemce ví, že i když nájemní smlouva bude po prodeji pokračovat, může mu kupující, který byt koupí pro sebe, dát výpověď. A proto prodej všemi možnými způsoby oddaluje.

Také ne každý kupující chce toto řešit. Takže podobné byty jsou zajímavé především pro investory: nájemné má okamžitě.

Doporučení:

  1. Sjednejte společnou schůzku mezi vámi, nájemcem a budoucím majitelem. Domluvte se, že ke dni předání stávající smlouva skončí a nová se ihned podepíše.
  2. Pro lepší spolupráci s nájemcem (úklid v bytě, termíny prohlídek apod.) mu můžete nabídnout kompenzaci, např. snížení nájemného na dobu prodeje, ale mějte to podchycené dodatkem k nájemní smlouvě.
  3. Nejvhodnější je prodej formou podání nejlepší nabídky, kdy prohlídky probíhají pouze dva dny, nájemce tak není zbytečně obtěžován.

Smlouva na dobu neurčitou

Taková smlouva může prodej pořádně zkomplikovat:

  • kupující může mít problémy se schválením hypotéky,
  • zájem bude mít spíše zkušený investor, který ví, jak na to, ale odrazí se to v nižší kupní ceně.

Svým klientům vždy radím: nikdy nepodepisujte nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Pouze smlouvu na rok s možností její prodloužení dodatkem.