Koupě bytu před svatbou nebo po svatbě

Koupě bytu před svatbou, nebo po svatbě: co je výhodnější?

Koupě bytu před svatbou (spoluvlastnictví)

Pokud se byt kupuje před svatbou, zapisují se partneři do katastru jako spoluvlastníci.

Každý má svůj podíl (nejčastěji 1/2, ale lze i jinak podle výše vkladu).
Pokud vztah skončí: každý si ponechá svůj podíl nebo ho prodá druhému.

Hypotéka před svatbou:

Banka většinou vyžaduje, aby byli oba spoluvlastníci zároveň spoludlužníci.
Pokud má jeden partner dostatečný příjem, je možné, aby hypotéku nesl jen on a druhý byl jen spoluvlastníkem.

Koupě bytu po svatbě (společné jmění)

Od roku 2025 se v katastru používá označení SJ pro společné jmění. Platí pro manžele i registrované partnery.

Pokud pár koupí byt až po svatbě, automaticky spadá do společného jmění.
Žádné podíly neexistují: byt patří oběma rovným dílem.
Na financování nezáleží: i když dá na koupi více jeden z manželů, byt je stále společný.
S bytem lze nakládat jen se souhlasem obou.

Hypotéka po svatbě:

Do úvěru vstupují oba manželé.
Banka vyžaduje podpis obou, protože jde o majetek v SJ.

Rozdíly při prodeji

Spoluvlastnictví (před svatbou): byt se prodává společně. Pokud by se partneři rozešli, může chtít jeden prodat jen svůj podíl, ale kupce na polovinu bytu se hledá obtížněji.

Společné jmění: byt je jeden celek bez podílů, takže k prodeji je nutný podpis obou. V případě rozvodu je byt součástí vypořádání.

Co ještě zvážit

Nerovné vklady: Pokud jeden partner vkládá výrazně vyšší částku, je praktičtější koupě před svatbou nebo uzavření předmanželské smlouvy.

Dědictví: U společného jmění dědí pozůstalý partner minimálně polovinu. U spoluvlastnictví dědí jen podíl zesnulého.

Rozchod vs. rozvod: Vypořádání spoluvlastnictví bývá jednodušší než vypořádání společného jmění po rozvodu.

Spoluvlastnictví: Pokud se partneři rozejdou, řeší se jen to, jestli jeden vyplatí druhého, nebo se byt prodá a rozdělí se podle podílů. Není třeba dokazovat, kdo kolik vložil nebo jak přispíval.

Společné jmění: Při rozvodu se vypořádává celé, nejen byt, ale i další majetek (úspory, auto, dluhy, někdy i podnikání). Pokud se manželé nedohodnou, soud musí zkoumat nejen hodnotu bytu, ale i všechny okolnosti: vklady, péči o rodinu, příjmy, zásluhy, atd.

Smluvní úprava: Manželé si mohou režim společného jmění upravit notářskou smlouvou (např. aby do společného jmění nespadaly určité nemovitosti).

Shrnutí

Koupě bytu před svatbou: vhodné, pokud chcete mít jasně dané podíly, zejména při nerovných vkladech.

Koupě bytu po svatbě: přirozenější volba, pokud vše financujete společně a nehrají roli rozdílné vklady.

Rozhodnutí je individuální. Záleží na tom, jakým způsobem pár financuje koupi bytu, jak velkou roli hrají vlastní prostředky a jak chtějí mít majetek do budoucna uspořádaný.